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Il certificato di agibilità (ex abitabilità) è un documento che attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti installati (Art. 24 T.U. edilizia, D.P.R. 380/2001) con distinzione in certificato parziale e totale. E’ un documento che il venditore deve mettere obbligatoriamente a disposizione dell’acquirente al momento della consegna del bene. Viene richiesto dopo 15 giorni dalla fine dei lavori o per edifici costruiti nel passato che non hanno mai avuto il certificato di agibilità (ex abitabilità). Spesso, e ora ancora di più, è un documento utile in caso di compravendita dell’immobile o locazione. Integra l’ex certificato di abitabilità.

Richiesta del certificato

La richiesta va presentata allo sportello unico dell’edilizia del comune ove è situato l’immobile.Viene fatta da colui che ha presentato l’autorizzazione ad effettuare i lavori (DIA, PdC). Un tecnico abilitato firma i documenti e compila le asseverazioni. Gli uffici possono essere due: quello per edifici regolarmente realizzati è l’ufficio del Dipartimento di Urbanistica del Comune. Invece per gli edifici che sono stati interessati da richieste di condono le richieste vanno presentate all’ Ufficio Condono Edilizio.

Documenti necessari

I documenti principali richiesti dall’ ufficio tecnico del Comune per il rilascio della agibilità sono i seguenti:

  • richiesta di accatastamento (Agenzia Territorio)
  • conformità dell’opera realizzata rispetto al progetto iniziale ovvero il certificato di collaudo delle strutture, che attesta che il tutto è stato realizzato secondo il progetto depositato
  • conformità degli impianti in base alla legge vigente (attualmente è il DM n.37 del 22 gennaio 2008)
  • allaccio alla fognatura

I documenti variano a seconda della situazione specifica: nel caso in cui l’edificio è stato interssato da condoni bisogna presentare la concessione in sanatoria. A seconda della cubatura e della legge va presentato il certificato di collaudo statico o regolare esecuzione statica (idoneità statica).

Obbligatorietà per la vendita

Il certificato di agibilità è un documento che viene presentato in sede di rogito al momento della compravendita. Tuttavia se l’immobile non ne fosse dotato la vendita è pienamente regolare (in sostanza, non è prova della conformità edilizia dell’immobile – Cass. 21 settembre 2011, n. 19204). Negli ultimi anni alcune sentenze e la prassi dei notai sono indirizzati ad aumentare la richiesta del certificato di agibilità in sede di rogito. E’ importante che le parti dichiarino nell’atto la conoscenza riguardo l’eventuale mancanza del certificato (in mancanza, il venditore aliena un bene diverso da quello negoziato).

Agibilità per unità immobilari condonate

Nel caso di unità immobiliari o edifici che sono stati interessati da condoni edilizi è necessario presentare la richiesta di certificato di agibilità agli uffici preposti. Vanno presentati diversi documenti tra cui la concessione in sanatoria, il certificato di regolare esecuzione statica, l’attestato di allaccio in fognatura, etc.

Servizio di richiesta Certificato di agibilità

Se hai un immobile in vendita e il notaio, la banca, l’acquirente richiede il certificato di agibilità puoi conttatarci per il reperimento dei documenti e la redazione della perizia giurata. Ci occupiamo anche di certificati di agibilità per nuovi edifici.

La CIA è una comunicazione che viene presentata allo sportello unico dell’edilizia del comune ove è situato l’immobile interessato da alcuni interventi edilizi. Ad esempio è spesso necessaria per tipiche ristrutturazioni di appartamenti (manutenzione straordinaria e ordinaria) La manutenzione ordinaria e straordinaria (così definiti nel TU D.P.R. 380/2001) sono tra gli interventi più realizzati in Italia, soprattutto in ambito privato e per lavori di modesta entità come ristrutturazione di appartamenti, modifica dei bagni, sostituzione di infissi, pavimenti, finiture interne ed esterne etc.  L’ordinaria non necessità di alcun titolo abilitativo nè comunicazione ma spesso i Municipi consigliano di inviare una lettera in carta semplice con cui si dichiara la tipologia e l’inizio dei lavori. Questa comunicazione in carta semplice è utile anche per accedere agli “incentivi per ristrutturazione del 36% ora 50%” Per la manutenzione straordinaria invece la procedure è quella della CIA asseverata da un tecnico abilitato. La storia di questa autorizzazione comincia nel 1985 con la L. 47 che trattava di “opere interne”, successivamente si è parlato di DIA (Dichiarazione di Inizio Attività) ed oggi usiamo la CIL (erroneamente chiamata CIA cioè comunicazione inizio attività)

Come preparare e presentare la CIA

La documentazione della CIA – Comunicazione inizio lavori asseverata consiste in:

  • Modulo: dove il proprietario dell’immobile e un progettista incaricato (tecnico abilitato) comunicano qual è l’immobile oggetto di intervento, quali sono gli interventi previsti, quando saranno realizzati e quale ditta/impresa è stata incaricata di effettuare i lavori.
  • Elaborato grafico con uno stralcio di PRG/PGT (Piano Regolatore Generale, PIANO DI GOVERNO DEL TERRITORIO), lo stato ante, post ed intra operam.
  • Prospetto vincoli dove vengono dichiarati eventuale vincolistica ricadente nell’area dell’immobile
  • Relazione tecnica asseverata dal progettista dove viene dichiarato che l’intervento è compatibile con le normative vigenti (sicurezza in base al testo unico 81/2008 e smi, risparmio energetico, igienico-sanitarie (ASL), antisismiche,etc) e con il PRG del comune.
  • DURC (Documento Unico Regolarità Contributiva) dell’impresa affidataria ed esecutrice

Tempi

La CIA permette di iniziare i lavori contemporaneamente alla presentazione. Se i lavori vengono iniziati prima della consegna della CIA la sanzione è pari a 86€ mentre se i lavori sono terminati la sanzione è di 258€. Alla conclusione dei lavori, nel caso in cui ci sia stata una modifica della distribuzione interna, va predisposta la procedura DO.C.FA per la variazione catastale presso l’Agenzia del Territorio competente Attenzione: modificare la distribuzione interna con dei normali lavori di ristrutturazione di un appartamento senza CIA non permette la successiva variazione catastale e quindi comporta problemi in sede di compravendita dell’immobile perchè lo stesso non è conforme allo stato di fatto in base alla nuova normativa del 1 Luglio 2010 Legge n. 78

CIA per lavori già eseguiti

Per sanare interventi realizzati senza autorizzazione, è possibile usufruire della “Cia per lavori già eseguiti” che con 258€ di sanzione (+ diritti di segreteria) permette di regolarizzare la situazione urbanistica-amministrativa.

Regolarizzare la propria casa con la planimetria catastale non conforme prima del rogito notarile

Prima dell’atto definitivo di compravendita (rogito notarile) di un immobile è necessario verificare la corrispondenza della planimetria catastale con lo stato di fatto, pena la nullità dell’atto transativo. Questa novità è stata introdotta dal 1 Luglio 2010 con importanti conseguenze per coloro che devono vendere una casa. Numerosi immobili, in particolare appartamenti in condominio, sono stati modificati negli anni passati senza richiedere la relativa autorizzazione o senza provvedere all’aggiornamento della planimetria catastale in seguito agli interventi di modifica della distribuzione interna (spostamento di tramezzi, creazione di nuove stanze e/o realizzazione di nuovi bagni etc). In questi casi la soluzione è procedere con la regolarizzazione dello stato urbanistico (in Comune) e catastale (all’ufficio del territorio ovvero ufficio del catasto). In caso di piccole difformità (come descritto dalla Circ. 02/2010 dell’ AdE) è possibile evitare la variazione.

Verifica della conformità allo stato di fatto e dichiarazione di un tecnico abilitato

Prima di un rogito di un immobile, ma anche in caso di donazione e divisioni, il notaio ha l’obbligo di verificare se lo stato di fatto è conforme ai dati catastali. La verifica è relativa principalmente agli intestatari, alla toponomastica ed alla planimetria (scheda catastale). La conformità deve essere specificamente dichiarata all’interno dell’atto da parte del venditore e la planimetria catastale va allegata al rogito notarile. Le conseguenze per una dichiarazione falsa sono importanti e comportano anche la nullità dell’atto. La normativa permette anche di avvalersi dell’ausilio di un tecnico abilitato che può redigere un attestato di conformità con cui dichiara la rispondenza tra stato di fatto e dati catastali, in questo modo la responsabilità della dichiarazione è sostenuta dal tecnico e non dal venditore né dal notaio. E’ consigliabile verificare la conformità catastale sin dal compromesso per evitare ritardi per eventuali aggiornamenti dovuti a difformità. Relativamente alle verifiche da effettuare prima della compravendita di un immobile, sia da parte del venditore che del compratore oltre alla situazione ipotecaria va valutato lo stato urbanistico e catastale:
  • 1) Urbanistico-amministrativo: ogni immobile ha una “legittimità urbanistica” espressa da una licenza edilizia, concessione edilizia o permesso di costruire (ovvero da titoli abilitativi autorizzativi edilizi a far data dal 1967). E’ importante che lo stato di fatto sia conforme all’ultima autorizzazione presentata e protocollata dal comune, nel caso contrario gli interventi sono stati realizzati “abusivamente” cioè non conformi alle leggi che disciplinano gli interventi (TU D.P.R. 380/2001).
    Ad esempio la tipica ristrutturazione di un appartamento che comporta la modifica delle stanze interne e/o l’aggiunta di bagni a posto di ripostigli va autorizzata con una CIA, prima del 2010 c’era bisogno della DIA (dichiarazione inizio attività) e antecedentemente di altri strumenti abilitativi.
    Chi avesse realizzato questi interventi senza le autorizzazioni, oggi vende un unità immobiliare “non conforme” e non sempre è facile ottenere una sanatoria.
    Purtroppo in questa situazione si trovano anche proprietari che non hanno effettuato interventi senza autorizzazione ma hanno ereditato lo stato di fatto dal vecchio rogito.
  • 2) Catastale: E’ possibile che dal punto di vista urbanistico-amministrativo l’immobile sia regolare ma che lo stato di fatto non sia coincidente con la planimetria catastale. La soluzione di questo problema è di norma agevole e comporta solamente una “variazione” presso gli uffici catastali. La variazione catastale può essere giustificata come “esatta rappresentazione grafica”, “diversa distribuzione interna” o altre “causali”, il tutto rivalendosi dal titolo abilitativo già in precedenza depositato.

E’ fondamentale sapere che il disegno catastale “non è probatorio”, cioè quello che viene rappresentato nella planimetria non è un’autorizzazione e non rappresenta una legittimità; mentre il documento amministrativo del comune (Licenza, concessione , permesso di costruire, DIA, CiA, etc) depositato e protocollato rappresenta quello che è stato regolarmente dichiarato ed autorizzato. Per questo prima va verificata la regolarità urbanistica-amministrativa e successivamente quella catastale (quest’ultima ha funzioni più che altro fiscali).

Come regolarizzare lo stato di fatto?

1) Se hai realizzato nel passato degli interventi regolari ma senza modificare la planimetria catastale l’operazione da affettuare è quella di affidare ad un tecnico abilitato la procedura di “variazione catastale” da consegnare con la procedura DO.C.FA all’ufficio provinciale dell’Agenzia del Territorio (catasto) competente per zona.

2) Se invece hai realizzato degli interventi senza comunicare o depositare l’autorizzazione al comune oppure hai ereditato una difformità dal vecchio proprietario la situazione è più complicata e la soluzione dipende da diversi fattori. In particolare bisogna conoscere quando sono stati effettuati i lavori e in cosa sono consistiti ricercando i vecchi titoli abilitativi (concessione, licenza edilizia, dia, pdc etc).

Un tecnico valuterà se si potrà utilizzare una CIA per lavori già eseguiti (TU D.P.R. 380/2001 art.6) oppure una Dia in Sanatoria (TU D.P.R. 380/2001 art.37 per interventi prima del 2010). Successivamente alla regolarizzazione urbanistica è possibile procedere con la variazione catastale come sopra descritto.

Con lievi difformità si può evitare la variazione catastale

Tuttavia, nel caso in cui le difformità siano di lieve entità ed in particolare non sia cambiato il numero di vani catastali (ma non sempre cosi), nella circolare 2/2010 viene evidenziato che è possibile evitare l’aggiornamento della planimetria catastale. In questo caso consigliamo di richiedere ad un tecnico la dichiarazione di conformità catastale per sollevarsi dalle responsabilità sulla interpretazione di “lieve entità”. La circolare consente all’ intestatario di dichiarare la conformità anche in caso di lievi modifiche interne che non comportano una variazione della rendita catastale. E’ possibile evitare la variazione catastale in caso di spostamento di una porta, di un tramezzo o altre piccole difformità che pur variando la superficie dei vani non ne variano il numero e la consistenza (preferibile comunque sistemare la situazione). Mentre nel caso in cui la difformità tra la planimetria catastale e lo stato di fatto sia relativo alla realizzazione o allo spostamento di bagni e cucine (anche senza spostamento di tramezzi), realizzazione di un ripostiglio, soppalchi o altre difformità non considerabili “lievi” è necessario provvedere alla variazione catastale. A chi acquista consigliamo di insistere ed ottenere la modifica della planimetria considerato che è un suo diritto acquistare l’immobile perfettamente rispondente alle normative urbanistiche e catastali.

Acquistare in sicurezza: verifica dello stato urbanistico

Il DL 78/2010 obbliga il venditore a dichiarare la conformità catastale principalmente per evitare la presenza di “case fantasma” nascoste al Fisco. La norma tuttavia non tutela completamente l’acquirente perchè il notaio non può verificare direttamente la conformità ma può solo incaricare un tecnico di effettuare tutti i controlli. Inoltre la conformità catastale non riguarda la verifica urbanistica dell’immobile. Per acquistare un immobile in piena sicurezza è necessario verificare lo stato catastale ma soprattutto lo stato urbanistico perchè è quest’ ultimo che rappresenta la legittimità con cui è stato costruito l’immobile. Analizzando lo stato urbanistico si verifica l’assenza di abusi edilizi. In un appartamento anche solo un bagno realizzato in una posizione differente dalla legittimità (Concessione, Licenza, Permesso di costruire, Dia, etc) comporta un “abuso edilizio”. Il nuovo acquirente erediterà questo vizio con le relative conseguenze.

Riferimenti normativi

riferimenti normativi relativi alla questione della regolarizzazione dell’unità immobiliare prima del rogito notarile sono:
– Il Decreto Legge 31/05/2010 n° 78 art. 19 che introduce l’obbligo, pena nullità dell’atto, per gli atti pubblici e le scritture private relative al trasferimento di diritti reali come la compravendita su fabbricati esistenti una dichiarazione di conformità dello stato di fatto con i dati catastali e le planimetrie.
Il suddetto DL modifica l’articolo 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52 aggiungendo il comma 1-bis
– La circolare dell’Agenzia del Territorio 2/2010 che specifica quali sono le variazioni che non hanno rilevanza catastale e che non comportano la modifica della planimetria catastale.

Geom. Bellone Rosario

ASL

Il nulla osta tecnico sanitario (NOTS) viene rilasciato dalla ASL (azienda sanitaria locale) territorialmente competente. Questo documento è obbligatorio per l’apertura di diverse attività produttive come ristoranti, bar, laboratori analisi, commercio in genere, scuole etc. Non esiste un elenco specifico delle attività che necessitano del nulla osta, per questo prima di intraprendere dei lavori bisogna richiedere un parere preventivo affinchè venga verificato da parte degli ispettori della ASL che il progetto risponda alle norme igienico sanitarie locali (RLI) e nazionali.

Il parere preventivo

Prima di intraprendere ogni attività è importante valutare la conformità degli ambienti alle normative igienico sanitarie. Questa attenzione è maggiormente importante se gli ambienti dovranno essere ristrutturati o costruiti ex novo. Il parere preventivo ha l’obiettivo di indagare, prima di iniziare l’attività o i lavori, se il progetto risponde alle normative sanitarie obbligatorie. Il parere preventivo va richiesto alla ASL competente per zona.

Nulla osta Tecnico Sanitario (NOTS)

In seguito alla validazione del parere preventivo è possibile realizzare i lavori come definito nel progetto. Alla conclusione dei lavori, dopo un sopralluogo, gli ispettori rilasciano il NOTS con cui il titolare può richiedere le autorizzazioni agli sportelli dell’ente preposto.

Documenti da presentare

I documenti da presentare per un parere preventivo sono diversi a seconda dell’attività da avviare. I principali sono

  • Elaborati grafici come planimetrie e sezioni degli ambienti da realizzare e allo stato dei luoghi
  • Certificato di conformità di tutti gli impianti
  • Relazione tecnica redatta da un professionista ove necessario
  • Nulla osta tramite parere preventivo di impatto acustico ambientale
  • Schema fognature e scarichi
  • Individuazione degli ambienti in pianta
  • Verifica rapporti
Dia o PdC in Sanatoria

Per regolarizzare degli interventi che sono stati realizzati in passato senza autorizzazione edilizia ma che, al momento dei lavori, potevano essere autorizzati con la Dia (denuncia di inizio attività) o PdC (permesso di costruire). Vige per la sua applicabilità il concetto di “doppia conformità” cioè alla data passata e alla data per il quale va fatta la richiesta. Attualmente la Dia in Sanatoria è poco utilizzata perché la L. 73/2010, modificando il TU DPR 380/01, ha previsto all’Art. 6 la Cil per lavori già eseguiti che per molti interventi sostituisce e semplifica la regolarizzazione degli abusi. Fino al 2010 la regolarizzazione era solitamente risolta con la Dia in Sanatoria o PdC in sanatoria. Le amministrazioni, a volte, ancora interpretano queste norme a loro piacimento scegliendo se accettare Dia/PdC in Sanatoria o Cil per lavori già eseguiti.

Sanzioni, tempi e documenti

Le sanzioni da versare al Comune variano, secondo la legge, dai 1.000€ ai 10.000€, tuttavia sovente la sanzione da versare è la più bassa. La decisione dipende dal Comune che oltre a questa riceve i diritti di segreteria che sono pari a circa 500€.  I tempi per l’accertamento di conformità sono di 60 giorni alla fine dei quali vige il silenzio-rifiuto. Tuttavia, anche per questo, i comuni ed i municipi rispondono spesso a loro discrezione. Il pagamento ricopre il doppio degli oneri per il PdC.

Variazione Catastale

In seguito alla Dia in Sanatoria o PdC in sanatoria bisogna presentare una variazione catastale incaricando un tecnico abilitato di presentare la procedura DO.C.FA

SCIA e DIA differenze

Il D.P.R. 380/2001 Testo Unico dell’Edilizia definisce gli interventi edilizi e le autorizzazioni da richiedere agli uffici tecnici comunali. La CIL, descritta nell’ Art. 6, è una comunicazione che va presentata per interventi di manutenzione straordinaria (ad esempio per ristrutturazioni di interni di appartamenti) od altri interventi quali pavimentazione, finitura spazi esterni e l’installazione di pannelli solari o fotovoltaici. La Cil può essere presentata in corso d’opera pagando una sanzione di 86€ o alla fine dei lavori pagando una sanzione di 256€. La Cil per manutenzione straordinaria va asseverata da un tecnico abilitato.

SCIA – Segnalazione certificata inizio attività

Con la Scia è possibile sostituire tutti gli interventi che prima erano realizzati con DIA come restauro e risanamento conservativo e gli interventi non subordinati ad “attività edilizia libera e permesso di costruire”. La SCIA non sostituisce la SuperDia.

DIA: In seguito agli ultimi aggiornamenti normativi l’applicazione della DIA è ristretta a pochi interventi: alla ristrutturazione edilizia o finalizzata all’accertamento di conformità per la regolarizzazione di opere eseguite senza titolo abilitativo (Dia e Permesso di Costruire in sanatoria)

Occupazione Suolo Pubblico - OSP

L’ OSP è un’ autorizzazione rilasciata dal Comune che serve per un’occupazione temporanea o permanente di spazi pubblici. Si ottiene presentando, tramite apposita modulistica, una richiesta formale corredata dalla planimetria dell’area da occupare, fotografie ed altre informazioni a seconda dell’ attività da svolgere e la tipologia.

Procedure OSP

La legge permette ad un soggetto privato l’occupazione del suolo pubblico previo pagamento di una tassa di concessione e la definizione di un limite temporale. L’ OSP viene richiesta per lavori edili, interventi su coperture o facciate di edifici, traslochi con il posizionamento di autoelevatori e macchine carrabili; ma anche per il posizionamento di tavolini, sedie, fiorirere etc. 

L’occupazione può essere:

  • Permanente: con durata annuale
  • Permanente ricorrente: durata limitata e con le stesse caratteristiche a cadenza annuale
  • Temporanea: durata inferiore ad un anno e per periodi occasionali

I documenti richiesti sono normalmente:

  • Modulistica ad hoc correlata dei relativi documenti
  • Disegno dello stato dei luoghi timbrati da un tecnico abilitato (planimetria generale, pianta, prospetti)
  • Relazione tecnica asseverata da un tecnico abilitato
  • Fotografie dello stato dei luoghi per meglio identificare gli sapzi
  • Documenti relativi ad eventuali mezzi carrabili come autoelevatori, elevatori carrabili o “ragni”

Pratiche per Vigili urbani e determinazione dirigenziale

Dopo la richiesta di concessione e il ritiro della stessa va richiesta la Determinazione Dirigenziale alla polizia municipale che descrive le aree e le modalità con cui viene richiesta l’occupazione. Come ultima fase è necessario avvertire una pattuglia dei vigili urbani almeno 48 ore prima della richiesta di occupazione in modo da poter procedere con la rimozione di eventuali auto in sosta vietata.