Sintesi del testo approvato alla Camera e ora Legge
Tra le tante le novità in materia di condominio, approvate alla Camera il 23 settembre 2012 ed attualmente Legge, ricordiamo:
Sito web
L’assemblea condominiale decide se attivare un sito internet del condominio, con accesso protetto da password, per la consultazione da parte degli interessati e l’ottenimento in formato digitale dei reso conti mensili.
Assicurazione condominiale
I condomini devono sottoscrive, al momento della nomina dell’amministratore, una polizza individuale a carico dei condomini che copre gli atti compiuti negli anni del mandato.
Carica amministratore
La carica dell’amministratore viene prorogata a due anni. Questi può essere licenziato nel caso di gravi irregolarità fiscali o di mancata apertura e utilizzazione del conto corrente condominiale, per la gestione secondo modalità che possono generare confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini.
Per ricoprire la carica di amministratore non è più indispensabile essere iscritto nel registro degli amministratori, ma sono necessari i seguenti requisiti:
· titolo di studio (almeno il diploma di scuola secondaria di secondo grado)
· corso di formazione iniziale
· assicurazione professionale
L’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino può accedervi per prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.
Maggioranze condominiali per la costituzione dell’assemblea
In prima convocazione la maggioranza si raggiunge con i due terzi del valore dell’edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio; in seconda convocazione, invece, la maggioranza è data dal numero dei condomini presenti.
Si precisa, inoltre, che lo svolgimento e le convocazioni delle assemblee non possono avvenire nei giorni in cui ricorre una festività religiosa riconosciuta.
Maggioranze per le delibere
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza numerica degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio, in prima convocazione.
In seconda convocazione la deliberazione è data dalla maggioranza degli intervenuti e con un numero di voti pari ad un terzo del valore dell’edificio. Le deliberazioni approvate con la maggioranza indicata riguardano:
· la nomina e revoca dell’amministratore di condominio
· gli interventi di manutenzione e riparazione straordinaria volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti
· gli interventi volti ad abbattere le barriere architettoniche
· gli interventi per l’installazione di impianti di videosorveglianza
· gli interventi per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio
· gli interventi per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi
· gli interventi per l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva
Presenza animali
Non è possibile vietare la presenza di animali domestici all’interno del condominio
Impianti centralizzati
Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato, purché la quota condominiale per la manutenzione straordinaria dell’impianto venga comunque pagata.
Repertorio condominiale
Sono stati aboliti i repertori condominali, allocati in ogni ufficio provinciale dell’Agenzia del Territorio, in cui venivano depositati le delibere condominiali, i regolamenti, i bilanci e le anagrafe dei condomini.
AMMINISTRAZIONI CONDOMINIALI - GESTIONI IMMOBILIARI - LOCAZIONI
Gentili condomini, con la presente voglio porre alla Vostra attenzione la mia disponibilità a svolgere qualora mi fosse richiesto, i seguenti servizi relativi all’amministrazione condominiale.
- Rappresentanza legale del Condominio;
- Visite periodiche presso lo stabile oltre a tutte le volte che è necessario;
- Convocazione assemblea ordinaria con presentazione del consuntivo entro due mesi dalla chiusura dell’esercizio;
- Disciplina dell’uso delle cose comuni e della prestazione di servizi;
- Cura dei rapporti con la pubblica amministrazione inerenti alla gestione ordinaria;
- Cura dei rapporti con i fornitori ed eventuali dipendenti del Condominio;
- Conservazione dell’archivio dei documenti per i tempi previsti dalla legge;
- Consultazione di legali, richiesta preventivi ordinari, ricerca fornitori, tenuta rapporti con le proprietà contigue;
- Stipulazione e aggiornamento delle polizze di assicurazione del condominio;
- Tenuta registro di cassa e del libro delle assemblee;
- Stipula dei contratti d’appalto per lavori e servizi ordinari e straordinari;
- Gestione dei lavori di manutenzione ordinaria;
- Gestione dei lavori di manutenzione straordinaria;
- Assistenza per le varie problematiche che possono presentarsi in condominio;
- Consulenze ai condomini in materia tecnico giuridica, fiscale, locazioni e compravendite;
- Quant’altro stabilito dal codice civile e dal regolamento di condominio in materia di gestione ordinaria;
- Verifica tabelle millesimali e rispettivi riparti;
- Verifica regolamento condominiale;
STUDIO TECNICO BELLONE
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La sicurezza nei condomini viene spesso poco considerata a causa della scarsa rilevanza degli incidenti o della relativa drammaticità degli eventi.
I condomini comunque, sono soggetti al Decreto Legislativo 81/2008, Testo Unico sulla Sicurezza e sul Lavoro. A tal riguardo, il Ministero del Lavoro, della Salute e delle Politiche Sociali, ha chiarito l’ambito di applicazione della normativa ed ha enucleato i principali obblighi di sicurezza gravanti sui soggetti che operano all’interno delle aree condominiali.
Dobbiamo partire innanzitutto dall’individuazione del datore di lavoro (D.Lgs. 81/08, art. 2, lett. b): nel caso del condominio, questo viene equiparato ad un’azienda nel momento in cui, nella figura dell’amministratore, affida lavori a ditte o lavoratori autonomi per svolgere attività lavorative nel proprio ambito (attività di portierato, giardinaggio, pulizia, manutenzione ordinaria). Per la manutenzione dell’ascensore e dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di autoclave, solitamente provvede una ditta specializzata con mezzi e personale propri.
In base al Titolo III del predetto decreto, l’amministratore/datore di lavoro è soggetto a precisi obblighi:
• mettere a disposizione attrezzature idonee ai fini della sicurezza e della salute e adeguate al lavoro da svolgere; nella fase di scelta delle attrezzature, deve valutare:
– condizioni e caratteristiche del lavoro da svolgere;
– rischi presenti nell’ambiente di lavoro;
– rischi derivanti dall’impiego delle stesse attrezzature;
– rischi derivanti da interferenze con altre attrezzature in uso;
• adottare adeguate misure tecniche ed organizzative al fine di ridurre al minimo i rischi;
• controllare la corretta installazione o utilizzazione delle attrezzature in uso e delle apparecchiature e impianti elettrici messi a disposizione, in modo da salvaguardare i lavoratori da tutti i rischi di natura elettrica;
• informare sui possibili rischi.
Per quanto riguarda i soggetti passivi destinatari della tutela (art. 3, c. 9, D.Lgs. 81/2008), oltre ai portieri, sono compresi anche tutti i lavoratori subordinati che prestano attività in ambito condominiale con mansioni affini a quelle dei portieri (addetti alla vigilanza o custodia, addetti alla pulizia o manutenzione di piccoli impianti ed apparecchiature, alla conduzione di impianti sportivi e spazi verdi di pertinenza condominiale, ecc.)
Con la Circolare 5 marzo 1997, n. 28, il Ministero aveva precisato che il datore di lavoro nei condomìni, ai fini dell’applicazione degli obblighi di sicurezza, va individuato nella persona dell’amministratore condominiale pro-tempore. Nei condomini in cui non sia presente l’amministratore, i condomini provvederanno a conferire ad un apposito soggetto le responsabilità previste all’art. 2, comma 1, lett. b), del D.Lgs. 81/08.
Nel momento in cui il condominio commissiona, sotto forma di contratto di appalto, lavori edili o di ingegneria civili ricadenti nel campo di applicazione del Titolo IV del D.Lgs 81/2008 sui cantieri mobili o temporanei, l’amministratore è necessariamente qualificato come committente.
Il committente o il responsabile dei lavori deve anche verificare l’idoneità tecnico-professionale dell’impresa affidataria, delle imprese esecutrici e dei lavoratori autonomi che, ai fini probatori, dovranno esibire la documentazione di cui all’Allegato XVII (iscrizione alla Camera di Commercio, documento di valutazione dei rischi, documentazione di conformità delle macchine o attrezzature impiegate, ecc.).
Dopo aver sottoposto all’assemblea condominiale vari preventivi e aver scelto l’impresa affidataria dei lavori, e dopo l’espletamento delle pratiche di rito (DIA, permesso di costruire, occupazione del suolo pubblico), l’amministratore dovrà nominare il coordinatore in fase di progetto (il quale redige il Piano di Sicurezza e Coordinamento) e il coordinatore in fase di esecuzione (il quale deve svolgere attività di verifica e controllo al fine di evitare infortuni).
L’amministratore è anche tenuto all’invio nella notifica preliminare e degli eventuali aggiornamenti alla ASL e alla Direzione Provinciale del Lavoro territorialmente competenti.
art. 90 obblighi del committente o del responsabile dei lavori (fra i quali citiamo la verifica dell’idoneità tecnico-professionale dell’impresa)
art. 91 obblighi del coordinatore per la progettazione (redige il piano di sicurezza; predispone un fascicolo con le informazioni utili ai fini della prevenzione e della protezione dai rischi)
art. 92 obblighi del coordinatore per l’esecuzione dei lavori (verifica l’applicazione delle disposizioni presenti nel piano operativo di sicurezza; organizza la cooperazione e il coordinamento delle attività fra i lavoratori; ecc.)
art. 93 responsabilità dei committenti e dei responsabili dei lavori
art. 94 obblighi dei lavoratori autonomi (devono adeguarsi alle disposizioni sulla sicurezza fornite dal coordinatore per l’esecuzione dei lavori)
art. 95 misure generali di tutela (per tutti le operazioni che andranno a svolgersi in cantiere)
art. 96 obblighi dei datori di lavoro, dei dirigenti e dei preposti (applicazione del piano di sicurezza e di coordinamento rivolto a tutte le figure impiegate)
art. 97 obblighi del datore di lavoro dell’impresa affidataria (deve vigilare sulla sicurezza e sull’applicazione di tutte le disposizioni previste nel piano)
art. 98 requisiti professionali del coordinatore per la progettazione e del coordinatore per l’esecuzione dei lavori
art. 99 notifica preliminare (invio alla ASL e Direzione Provinciale del Lavoro)
art. 100 piano di sicurezza e coordinamento (relazione tecnica e prescrizioni correlate alla complessità del lavoro atte a prevenire o ridurre i rischi per la sicurezza e la salute dei lavoratori
art. 101 obblighi di trasmissione del Piano di sicurezza e coordinamento
Allorquando l’amministratore, per competenze adeguate, rivesta in prima persona il ruolo di coordinatore sia in fase di progetto che di esecuzione (art. 90, c. 6, D.Lgs. 81/08), è tenuto al rispetto di una serie di obblighi (dall’art. 90 all’art. 101 del succitato decreto).
Per i datori di lavoro è previsto anche l’obbligo di informazione reciproca, allo scopo di eliminare i rischi dovuti a interferenze tra i lavoratori delle diverse imprese coinvolte nell’esecuzione dell’opera.
Il condominio, nella figura dell’amministratore, ha anche l’obbligo di osservare le adeguate misure di sicurezza antincendio, con particolare riferimento all’ottenimento del certificato di prevenzione incendi nel caso in cui siano presenti, fra le parti comuni, attività specifiche che rientrano nell’ambito di applicazione del D.M. 16 febbraio 1982, del D.P.R. 37/1998 e norme collegate (centrale termica, autorimessa condominiale, impianto ascensore, edificio civile con altezza in gronda superiore a mt. 24,00, ecc.).
Nel caso in cui nel condominio siano ubicate attività commerciali, produttive o di servizio, del singolo privato soggette al controllo antincendio, le relative procedure amministrative di controllo e di gestione non sono di pertinenza del condominio.
Inoltre, vanno osservati i requisiti essenziali di sicurezza per gli ascensori e i montacarichi elettrici installati, con l’obbligo di verifiche periodiche (ogni due anni) da parte delle ASL, dell’ARPA e dell’Ispettorato del Lavoro. La manutenzione di questi impianti deve essere eseguita almeno una volta ogni sei mesi (per gli ascensori) e una volta all’anno (per i montacarichi) da parte della ditta di manutenzione con annotazione sul libretto di impianto.
I controlli per la sicurezza vanno eseguiti anche sui vari impianti presenti all’interno di un edificio, ed in particolare sugli impianti elettrici di messa a terra per i quali vanno verificati lo stato di conservazione e di efficienza con relativa verbalizzazione da parte degli organismi abilitati.
Gli addetti ai lavori di rimozione o di demolizione, devono rispondere a precisi requisiti: caratteristiche dell’impresa, predisposizione di un piano di lavoro (prima dell’inizio dei lavori), misure di prevenzione e contenuto del piano operativo.
Geom. Bellone Rosario
