Sanatoria Edilizia – Sanare gli abusi edilizi come, quando?
Procedura per la richiesta in mantenimento in sanatoria
DEFINIZIONE: Nei casi in cui prima di interventi edilizi non si sia comunicato al Sindaco il loro inizio od ottenuto il permesso di costruire, oppure nel caso in cui esista una difformità tra i progetti depositati in Comune e quanto realizzato (pur non avendo compiuto le opere difformi) è possibile richiedere al Sindaco il “mantenimento in sanatoria delle opere”. Tale procedura amministrativa, di fatto, consente di mantenere quanto realizzato senza preventivo assenso dopo il pagamento di una somma di denaro denominata “oblazione”. Condizione necessaria affinché la procedura sia percorribile è la doppia conformità delle opere realizzate, ovvero le opere devono essere conformi agli strumenti urbanistici (Piano regolatore – PGT) sia all’epoca della realizzazione sia al momento della domanda. Normativa di riferimento: La sanatoria per le opere edilizie è regolata dai combinati atti normativi e regolamentari indicati nella legge regionale e dal Nuovo Testo Unico dell’Edilizia D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 art. 36 e 37 oltre che dal regolamento edilizio del Comune.
Nel caso di opere esterne, eseguite su immobili ubicati in zona sottoposta a vincolo ambientale, viene applicata una sanzione aggiuntiva. Soggetti aventi titolo per la richiesta in sanatoria: Proprietario, usufruttuario, amministratore di condominio, in caso di comproprietà è sufficiente che la domanda venga redatta da uno solo dei soggetti interessati. Procedura per la richiesta in sanatoria: Qualora il soggetto interessato riscontrasse una situazione corrispondente a quanto indicato nel capitolo “definizioni”, sarà possibile ottenere la sanatoria delle opere attraverso la presentazione di un “progetto in sanatoria” che ha le medesime caratteristiche di un progetto eseguito prima dell’inizio delle opere, ma in aggiunta prevede la verifica della doppia conformità sopra citata. Pertanto sarà necessario un primo incontro con un Tecnico, onde ottenere informazioni in merito alla procedura, i tempi di risposta del Comune, le sanzioni, le eventuali opere da realizzare, le normative, i regolamenti, ecc…
Nel corso del primo incontro si provvederà ad eseguire il rilievo metrico e fotografico dell’immobile, al fine di poter ottenere tramite restituzione grafica lo stato dei luoghi. Definito il progetto, verificato, condiviso ed accettato con il committente, si procederà alla redazione della parte documentale che provvederà: • Relazione tecnica asseverata di conformità delle opere alla normativa vigente, agli strumenti urbanistici approvati a non in contrasto con quelli adottati ed ai regolamenti edilizi vigenti, nonché il rispetto delle norme di sicurezza e di quelle igienico-sanitarie, verifica della “doppia conformità”; • Elaborati grafici delle opere previste in scala opportuna (planimetrie quotate e con calcoli di superfici). Completata la documentazione si terrà un ulteriore incontro al fine di poter firmare i progetti e le domande da presentare presso il Comune. All’atto del deposito sarà necessario presentare ricevuta di versamento dei diritti di segreteria su apposito conto corrente bancario intestato a: Comune…………settore edilizia privata con causale “mantenimento in sanatoria via……………”, oltre che da marche da bollo per atti amministrativi.
A consegna effettuata il progetto inizia l’iter procedurale composto dai pareri dei vari uffici interessati (in particolar modo l’ufficio di edilizia privata, l’ufficio urbanistico) e qual ora non vi siano impedimenti o particolari difformità il responsabile del procedimento, letti i vari pareri, può richiedere al Sindaco il rilascio del permesso in sanatoria a fronte del pagamento della somma prevista per l’oblazione. La somma da pagare viene comunicata dal Comune al soggetto richiedente e calcolata in base a quanto previsto dal Nuovo Testo Unico dell’ Edilizia D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 art. 36 e 37 e Legge Regionale. Variazione catastale e rilascio del provvedimento in sanatoria: Al termine dell’iter amministrativo a pagamento avvenuto dell’oblazione per il ritiro del provvedimento in sanatoria, è necessario procedere alla variazione catastale che comporterà la modifica della planimetria depositata presso il catasto con la soluzione progettuale realizzata, il tutto mediante applicazione di procedura informatizzata (DOCFA). Si produrranno le dovute copie da depositare presso l’Agenzia del Territorio, il tutto completo di firme del progetto richiedente e di versamento pari a € 50,00 all’atto della presentazione. Effettuata questa ultima procedura sarà possibile ritirare il provvedimento in sanatoria. A questo punto la documentazione prodotta (in originale) va conservata unitamente ai documenti relativi all’atto di acquisto dell’immobile o contratto di locazione, da esibire e fornire al Notaio, in caso di compravendita successiva, o ad Enti in caso di richiesta.
APPROFONDIMENTO PER SANATORIA EDILIZIA
L’Agenzia del territorio, come previsto dal D.L. 266/2006 (articolo 2, commi 36 e seguenti) ha effettuato, in collaborazione con l’Agea, un monitoraggio degli edifici non dichiarati al catasto. Le foto aeree sono state sovrapposte alle mappe catastali e hanno messo in luce poco più di due milioni di porzioni di mappe, su cui si trovano immobili irregolari. La sanatoria edilizia consiste nel rendere un atto illegittimo o un’attività illecita non più contrario alla legge in forza di un provvedimento sanante che nel primo caso rimuove i vizi dell’atto rendendolo valido ed efficace, nel secondo caso elimina il carattere di antigiuridicità dell’attività rendendola legale. Le liste delle case ‘fantasma’ sono state pubblicate sulla Gazzetta Ufficiale in tre tornate, tra il primo gennaio 2007 e il 31 dicembre 2009. Entro sette mesi dalla pubblicazione, i proprietari hanno avuto l’opportunità di mettersi in regola. Scaduto il termine, i tecnici del territorio hanno avviato gli accertamenti. Possono procedere i titolari di diritti reali, quindi non solo i proprietari, ma anche i titolari di diritti di uso, usufrutto e abitazione, ad esempio. In pratica, chi ha costruito una veranda, una casa o un garage abusivo, per regolarizzarsi con il fisco dovrebbe mettere i propri dati a disposizione del Comune, che sarebbe tenuto a intervenire con sanzioni tanto più pesanti quanto più è grave l’abuso. Anzitutto, occorre distinguere tra irregolarità formali e abusi sostanziali. Le prime sono rappresentate dagli interventi che, per quanto conformi alle previsioni di legge e dei regolamenti locali, sono stati realizzati in assenza di titolo abitativo. In questo caso è possibile il rilascio della sanatoria prevista in via ordinaria dagli articoli 36 e 37 del Testo unico sull’edilizia (Dpr 380/2001), che in sostanza consente di ottenere «ora per allora» il titolo mancante. Le conseguenze monetarie comunque non sono indolori, essendo previsto il pagamento di una oblazione che va da 516 euro per gli interventi edilizi di minore rilievo (dalla manutenzione straordinaria al risanamento conservativo), fino al pagamento del contributo di costruzione in misura doppia per le opere più rilevanti (ristrutturazione edilizia e nuova costruzione).
In ambito edilizio la sanatoria ediliziapresuppone la commissione un’attività materiale illegittima in quanto posta in essere senza le autorizzazioni dell’autorità amministrativa o in difformità rispetto all’autorizzazione rilasciata.
Quando si parla di sanatoria si intende sia l’accertamento di conformità in sanatoria, sia il condono edilizio. Ma tra l’una e l’altra ci sono delle differenze sostanziali.
Infatti, il condono si riferisce ad un provvedimento emanato dall’autorità governativa al fine di dare la possibilità ai cittadini di poter ottenere l’annullamento totale o parziale di una pena o di una sanzione dietro pagamento di una somma di denaro. I cittadini possono decidere liberamente se aderire o meno al provvedimento di condono che tra l’altro deve indicare con precisione quale sono le fattispecie che possono rientrare nel condono. Il condono edilizio è un provvedimento eccezionale che ha una durata limitata nel tempo in quanto si riferisce unicamente ad abusi commessi entro una determinata data al fine di regolarizzare formalmente e sostanzialmente delle opere abusive a prescindere dalla loro conformità alla disciplina urbanistico-edilizia vigente al tempo della costruzione o della presentazione della domanda.
GLI ABUSI edilizi sostanziali, invece, sono gli interventi realizzati non solo senza titolo, ma anche su aree inedificabili, oppure in eccesso rispetto alla volumetria consentita, o per l’insediamento di destinazioni d’uso non previste dalla disciplina urbanistica o, ancora, in contrasto con le prescrizioni edilizie di legge o regolamentari. Questi abusi non possono essere sanati se non con i provvedimenti di condono edilizio. SENZA condono invece, le sanzioni per gli abusi pieni vanno alla semplice sanziona amministrativa pecuniaria di 258 Euro (previste per le opere minori soggette a semplice comunicazione per cui non sia stata presentata la stessa comunicazione o la relazione tecnica richiesta dal D.L. 40/2010), al pagamento del doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi abusivi, fino all’ordine di demolizione o di riduzione in pristino per le opere più rilevanti (nuova costruzione e ristrutturazione edilizia). In quest’ultimo caso, inoltre, i responsabili (committente, appaltatore e direttore dei lavori) sono perseguiti penalmente con l’arresto fino a due anni. Non bisogna poi dimenticare che alle sanzioni edilizie si possono unire quelle, di natura ripristinatoria e di rilievo penale, derivanti dall’applicazione del codice dei beni culturali (D.Lgs. 42/2004), che vieta l’esecuzione di opere sui beni vincolati senza l’autorizzazione dell’autorità preposta alla difesa del bene tutelato (solitamente le soprintendenze, le regioni, o i comuni, ove delegati). Allo stato attuale appare quindi improbabile che il proprietario di un immobile abusivo scelga di autodenunciarsi per sanare esclusivamente i profili catastali. Dal punto di vista fiscale, volendo regolarizzare un immobile beneficiando delle norme presenti nella bozza del decreto, se venisse confermato lo sconto inizialmente ipotizzato, gli oneri risulterebbero sensibilmente ridotti in quanto i maggiori tributi decorrerebbero solo dal primo gennaio 2009 e le sanzioni verrebbero abbattute ad un terzo. Se lo sconto invece non venisse approvato, la regolarizzazione sarebbe molto più onerosa, dal momento che i maggiori tributi decorrerebbero dal 2006 e le sanzioni e gli interessi verrebbero applicati i misura piena.
L’accertamento di conformità in sanatoria è invece previsto per quelle opere edilizie che siano conformi alla disciplina urbanistico-edilizia, ma che sono state realizzate abusivamente, ossia senza un titolo edilizio oppure in difformità o con variazioni essenziali rispetto al titolo edilizio rilasciato. Dunque, la funzione dell’accertamento di conformità è quella di regolarizzare quelle opere abusive che presentano solo un’irregolarità formale e non anche sostanziale.
La Corte Costituzionale con sentenza n. 416 del 1995 ha affermato la legittimità delle sanatorie edilizie solo nel caso in cui rappresentino una risposta eccezionale volta a soddisfare straordinarie ragioni finanziarie e di recupero della base impositiva.
I soggetti legittimati a richiedere l’accertamento di conformità sono il responsabile dell’abuso e l’attuale proprietario dell’immobile.
Il termine finale per poter presentare l’istanza di sanatoria è diverso a seconda delle opere realizzate:
– in caso di opere effettuate in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali, il termine è di 90 giorni dalla notifica del provvedimento con cui il comune ingiunge la demolizione dell’opera;
– nel caso di opere di ristrutturazione edilizia eseguita in totale difformità o in assenza del permesso, il termine è indicato nel provvedimento con cui il comune ingiunge la demolizione dell’opera abusiva;
– nel caso di opere effettuate in parziale difformità dal permesso, il termine è quello indicato con ordinanza del dirigente dell’ufficio.
In ogni caso l’istanza di sanatoria può essere proposta fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative.
Presupposto per la sanatoria è che l’opera abusiva sia conforme sia alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento dell’esecuzione della costruzione sia a quella vigente al momento della presentazione della domanda. Si parla a tal proposito di doppia conformità.
A seguito della presentazione dell’istanza il dirigente dell’ufficio competente è tenuto a pronunciarsi nei successivi 60 giorni, decorsi inutilmente i quali, senza alcuna risposta, la richiesta si intende rifiutata.
Perché sia poi rilasciato il provvedimento sanante è necessario che:
– nel caso di opere soggette a permesso di costruire, sia stato corrisposto il contributo di costruzione in misura doppia a quella dovuta normalmente;
– nel caso di permesso gratuito, sia stato corrisposto una somma di denaro pari al contributo normalmente previsto per il rilascio dei permessi a titolo oneroso;
– nel caso di difformità parziale, sia avvenuto il pagamento di una somma da determinarsi applicando i suesposti criteri alle sole parti difformi.
Per le lottizzazioni abusive non è possibile ottenere la sanatoria.
