ESTIMO
- Che cos’è l’estimo – E’ un ramo dell’economia applicato alla stima
- I tre concetti della stima – Il bene economico – Il prezzo – Il mercato
- Cosa sono i beni – Sono beni tutto ciò che forma oggetto di diritto
- In estimo come possono essere i beni 1) di diretto consumo : Alimenti Casa ecc… 2) strumentali : Macchine Materiali da costruzione ecc…
- Cos’è il prezzo – E’ il valore di scambio con la moneta in genere. E’ un valore attribuito dal mercato a un bene
- Cos’è il valore di stima – E’ il valore ipotetico emesso da un giudizio di un esperto
- L’importo stimato è un valore o un prezzo – E’ un valore espresso in moneta
- Cos’è il mercato – E’ l’insieme delle operazioni di scambio relative a un dato bene : tra beni e moneta e tra beni e beni
- Quando il mercato è perfetto – Quando i venditori e compratori agiscono in un regime di libera concorrenza
- Quando il mercato è stabile – Quando domanda e offerta coincidono
- Cos’è la legge della domanda e dell’offerta – Quando il prezzo diminuisce la domanda aumenta e viceversa
- Cos’è il regime di monopolio – Quando c’è un unico offerente
- Cos’è una stima analitica – Non esiste più : consiste nello stimare un bene attraverso la capitalizzazione dei redditi dopo aver descritto il bene analiticamente e calcolato le rendite
- Cos’è una stima comparativa o sommaria – Stimare un bene attraverso l’analisi di beni analoghi con prezzi noti
- Cos’è un giudizio di stima – E’ un semplice parere sul valore dell’immobile
- Come avviene la capitalizzazione del reddito – Valore = Rendita annua netta/Saggio di Capitalizzazione o di Interesse – Non è affidabile in quanto : – Non tiene conto della legge della domanda e dell’offerta – Non tiene conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene – Il Saggio viene orientato dal perito per ottenere il più probabile valore di mercato
- Cos’è il saggio di capitalizzazione – E’ il reddito d’uso del risparmio investito, in un anno
- Stima a sito e cemento – Si applica quando si deve stimare un fabbricato fatiscente che sorge su un’area destinata ad area fabbricabile. Si esegue la stima delle opere occorrenti per la demolizione del fabbricato, per il trasporto in discarica dei rifiuti, la stima degli eventuali materiali di recupero e il valore del terreno attraverso una stima comparativa
- Stima di area fabbricabile – Avviene in base alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, alla potenzialità e alla suscettività dell’area
- Sono caratteristiche estrinseche – Luogo e ubicazione rispetto al centro – Vincoli del PRG – Vincoli giuridici o servitù che impediscano l’edificabilità Esistenza di strade, Fogne, Condotte Condizioni di mercato in zona Stato e Architettura dei fabbricati vicini, Presenza di opere di urbanizzazione primaria e secondaria
- Sono caratteristiche intrinseche – Natura del sottosuolo, Configurazione planimetrica ed estensione dell’area, Lunghezza del fronte strada e ampiezza, Esposizione in relazione all’edificabilità e coefficienti
- Cos’è la potenzialità – E’ la possibilità non prevista né prevedibile dell’area in futuro di essere destinata a diverso uso di quello attuale
- Cos’è la suscettività – E’ la possibilità dell’area di essere utilizzata a diversi scopi da quello principale
- Stima dei fabbricati 1) Premessa : – Nome del perito e del committente – Motivo della stima – Data dei sopralluoghi 2) Descrizione : – Ubicazione – Confini – Struttura e Architettura – Estremi catastali, Servitù – Condizioni statiche e di uso e manutenzione … 3) Valutazione : – Metodo di stima adottato – Descrizione dei beni presi a confronto e dei quali si conosce il prezzo.
- Stima dei danni prodotti da incendio – Valutazione dei materiali o manufatti recuperabili – Valutazione spese di demolizione e pulizia – Valutazione con computo metrico estimativo delle opere da eseguire – Se il fabbricato non è nuovo occorre valutarne il degrado da applicare ai valori delle opere eseguite per il ripristino – Valutazione danno mancato reddito per inutilizzo dell’immobile
- Stima dell’usufrutto, di uso ed abitazione – elementi da prendere a base di calcolo – E’ richiesta per la stima del valore della nuda proprietà e quando il nudo proprietario voglia estinguere l’usufrutto.
- Valore della nuda proprietà – Valore del bene libero da usufrutto – Valore dell’usufrutto
- Formula classica per ricavare il valore dell’usufrutto – Valore Usufrutto = Rendita annua netta x Qn-1 / RxQn Ra = Rendita ritraibile negli anni residui N = Durata dell’usufrutto Qn-1 / RxQn = Coeff. Finanziario di accumulazione iniziale di un’annualità posticipata R = Saggio di capitalizzazione = 5% (Interesse legale)
- Perché oggi è inapplicabile l’uso della formula classica per ricavare il valore dell’usufrutto – La rendita annua netta rimane un’incognita specie se il fabbricato è abitato – Il saggio di interesse causa equo canone è diverso rispetto al prezzo d’uso del risparmio. In questo caso il perito calcola il valore dell’immobile e in percentuale la rendita. Percentuale che usa come saggio di interesse
- Per legge come si ricava oggi il valore del diritto di uso e abitazione – Si moltiplica il valore della piena proprietà per un saggio di interesse legale del 5% per un coefficiente corrispondente all’età del beneficiario
- Cos’è l’arbitrato – E’ un istituto creato per risolvere controversie senza ricorrere alle vie legali
- In quale documento viene riportato l’obbligo di ricorso all’arbitrato – Nel capitolato speciale d’appalto allegato al contratto
- Quanti possono essere gli arbitri – Devono sempre essere in numero dispari.
- Chi stabilisce il compenso spettante agli arbitri – Gli arbitri e stabiliscono anche in che misura vengono addebitati
- Come si chiama la scrittura con la quale vengono designati gli arbitri e vengono esposti i quesiti ai quali gli arbitri devono rispondere – Compromesso arbitrale o Clausola Compromissoria
- Come si chiama la sentenza emessa dagli arbitri – Lodo Arbitrale
- E’ vincolante per le parti il lodo arbitrale – Sì e si impegnano ad accettare la sentenza
- Nel caso di nomina di 3 arbitri, chi funge da presidente del collegio arbitrale – Quello nominato dagli arbitri di parte
- Chi è il consulente tecnico di parte – E’ il consulente nominato dalle parti che verrà convocato dal CTU per conoscere il suo parere
- Chi è il CTU, da chi viene nominato e in quale caso – E’ il Consulente Tecnico d’Ufficio e viene nominato dal Giudice in caso di bisogno di una perizia tecnica
- Quali sono i tecnici che possono espletare di massima l’incarico di CTU – Geometri, Ingegneri, Architetti, Agronomi, Medici ecc…
- Quali sono le condizioni per essere ammessi all’elenco dei consulenti del giudice – Buona condotta e Iscrizione all’ Albo
- Cos’è la perizia giurata – dove si presta giuramento – Si presta giuramento presso la cancelleria del tribunale
- Cos’è l’enfiteusi – E’ un diritto reale di godimento a favore del concessionario di un fondo, che rimane di proprietà del concedente. Il concessionario ha l’obbligo di pagare un canone e di eseguire migliorie; le imposte che gravano sul fondo, a differenza dei contratti di affitto, sono a suo carico.
- Come si stima il valore dell’enfiteusi – Se sono già trascorsi 20 anni Valore = Valore di Mercato – Prezzo di Affrancazione – Spese di Riscatto
- Cos’è l’affrancazione – L’affrancazione rappresenta la possibilità dell’enfiteuta di diventare proprietario del fondo pagando al nudo proprietario una somma detta prezzo d’affrancazione.
Riproduzione vietata
Geom. Bellone Rosario
Un po di Diritto...
- DIRITTO1) Cosa sono i beni – Sono beni tutto ciò che forma oggetto di diritto2) Come si distinguono i beni: Immobili – Sono tutti quei beni che naturalmente o artificialmente sono ancorati al terreno. Mobili – Tutti gli altri beni3) Cosa sono le pertinenze – Sono le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa
4) Come si dividono i frutti di un bene – Frutti Naturali : provengono direttamente dalla cosa che vi concorra o no l’opera dell’uomo – Frutti Civili : si ritraggono dalla cosa come corrispettivo del godimento, interessi e rendite
5) Cos’è il demanio pubblico – E’ il complesso dei beni di proprietà dello Stato
CONDOMINIO
6) Condominio: E’ un fabbricato con parti in proprietà esclusiva e parti in comune – quando l’amministrazione? Quando i condomini sono + di 4 – cosa sono i millesimi? Esprimono il valore di mercato delle singole unità immobiliari – Proprietà estensiva ultimo piano o lastrico solare : La ripartizione delle spese avviene per 1/3 a carico dei condomini che hanno in uso il lastrico e per 2/3 agli altri (a seconda dei casi, tutti i condomini, oppure coloro cui il lastrico fornisce copertura) – Millesimi scale ed ascensore : Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per 50% in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l’altro 50% in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo – Millesimi riscaldamento : in base alla superficie radiante – Quando l’obbligo di regolamento? Quando il numero dei condomini è superiore a 10
7) Compiti dell’amministratore – Esegue le delibere dell’assemblea – Fa rispettare il regolamento – Disciplina l’uso delle cose comuni – Riscuote i contributi e paga le spese – Fa eseguire i lavori di manutenzione – Rende conto della sua gestione (Rendiconto)
PROPRIETA’
8) Cos’è la proprietà – E’ il diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo entro i limiti di legge
9) Modi di acquisto della proprietà – Occupazione e invenzione : per cose mobili che non sono di proprietà di alcuno – Accessione : un fondo si allarga a spese del fondo che si trova sulla sponda opposta – Alluvione : allargamento impercettibilmente – Avulsione : distacco consistente di terreno – Specificazione : quando utilizzando una cosa altrui se ne produce un’altra – Usucapione : per un utilizzo di almeno 20 anni – Espropriazione : per fini di pubblica utilità – Effetto di contratti –
10) Denuncia di nuova opera – Nel caso in cui il proprietario tema in un danno causato dalla nuova opera purchè l’opera non sia terminata e non sia trascorso un anno dal suo inizio
11) Denuncia di danno temuto – Nel caso in cui il proprietario tema in un danno causato da edificio, albero o altra cosa che sovrasti la sua proprietà. L’autorità fissa un indennizzo per i possibili danni
DISTANZE e PARTICOLARITA’
12) Distanza dal confine – Dipende dal Regolamento Edilizio : Lissone 5 metri
13) Comunione forzosa di un muro – Di confine : va richiesta per tutta l’estensione della proprietà pagando il 50% del valore del muro e del suolo – Non di confine : quando il muro si trova a una distanza minore di 1,5 metri il vicino chiede la comunione solo per costruire in appoggio al muro pagando il valore di metà del muro e il terreno occupato
14) Costruzione in aderenza – Si può senza chiedere la comunione del muro di confine senza appoggiarsi all’edificio esistente
15) Muri di cinta – Un qualsiasi muro isolato che non superi i 3 metri di altezza. Quando è sul confine può essere reso comune purchè al di là non ci sia un edificio a distanza < 3 metri dal confine
16) Edifici non soggetti ad obblighi di distanza – Gli edifici appartenenti al Demanio, quelli di interesse storico artistico
17) Presunzione sul muro divisorio – Di comunione : Comune fino alla sommità – Di proprietà : In ragione del piovente, del cornicione sporgente
18) Riparazione del muro comune : Al 50%
19) Abbattimento di edificio appoggiato al muro comune – Il proprietario che vuole atterrare un edificio può farlo ma deve ripristinare la facciata
20) Innesto di travi sul muro comune – Si può superare di cm. 5 il muro di confine ma buona norma è non superare la metà del muro nel caso il vicino voglia a sua volta appoggiarsi
21) Costruzione del muro di confine – Ciascuno può costringere il vicino a contribuire al 50% nella spesa di costruzione.
22) Distanza dal confine di pozzi, cisterne, canali, fossi, alberi e siepi – Pozzi e Cisterne 2 metri – Fossi e Canali uguale alla loro profondità – Alberi e Siepi : Piante alto fusto 1 mt. Piante fino a 2,5 mt., 50 cm dal confine. Siepi 50 cm
23) Come si misura la distanza degli alberi dal confine – Si misura alla base esterna del tronco nel tempo della piantagione
24) Devono essere abbattuti gli alberi non a distanza legale – Il vicino può pretendere che siano abbattuti
25) Rami di alberi che si protendono sulla proprietà confinante – Il vicino può pretendere che vengano tagliati. Le radici può tagliarle egli stesso
26) Fossi sul confine – in quale caso sono comuni e in quale di proprietà – Comuni : presumibilmente quando sono sul confine – Proprietà : appartiene al proprietario che se ne serve per gli scoli o lo spurgo della terra
27) Luci e vedute – distanze dai confini – Luci : Le aperture che servono solo a dare luce e aria e non permettono l’affaccio. Devono avere il lato minore a mt. 2,50 dal pavimento al P.T. e mt. 2 agli altri piani. Devono avere una grata fissa con maglie max di 3 cm² – Vedute : Le aperture che permettono l’affaccio. Distanza dal confine: – Dirette max mt. 1,50 – Oblique e Laterali max mt. 0,75
28) Distanza dei balconi dal confine – Mt. 1,50 tra il confine e la linea esteriore dell’opera
29) Cos’è lo stillicidio – E’ il cadere dell’ acqua piovana o di scioglimento di neve da tetti e terrazzi sul fondo vicino
30) Diritto di superficie – Il proprietario ha diritto di fare e mantenere al di sopra del suolo una costruzione a favore di altri che ne acquista la proprietà
CONTRATTO
31) Cos’è il contratto – Accordo per costituire, regolare, estinguere un rapporto giuridico patrimoniale
32) Quando è valido – La parti devono essere capaci di agire – Non ci sia violenza, errore o dolo – Che la causa e l’oggetto siano leciti – Che sia scritto
33) Tipi di contratto – A titolo gratuito o oneroso : – Gratuito : Uno solo si procura un vantaggio patrimoniale : Donazione – Oneroso : Entrambi traggono un vantaggio patrimoniale : Compravendita – Unilaterali o bilaterali – Unilaterali : La prestazione è obbligatoria per uno solo : Testamento – Bilaterali : La prestazione è obbligatoria per entrambi : Compravendita – Consensuali o reali – Consensuale : Per la validità è sufficiente il consenso delle parti – Reale : Per la validità è necessario il trasferimento della cosa
34) Cos’è la Compravendita – E’ il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o di un altro diritto mediante il corrispettivo di un prezzo costituito per la maggior parte in denaro
35) Obblighi dei contraenti – Compratore : Pagare il prezzo Venditore : Consegnare la cosa, Garantire il compratore dalla Evizione e dai Vizi
36) Evizione e Vizi Evizione : quando il compratore viene privato della cosa in seguito a rivendicazione da parte di un terzo che abbia dimostrato di esserne il proprietario – Vizi : difetti che rendono la cosa non idonea all’uso e ne diminuiscono il valore
37) Vendita di immobili – A corpo : vendita con un prezzo in relazione al corpo dell’immobile. A misura : vendita con un prezzo unitario
38) Comunione – Quando la proprietà spetta a più persone
39) Cos’è la Permuta – E’ un contratto nel quale si trasferisce una cosa mediante il corrispettivo di un’altra cosa
40) Servitù prediali coattive – Sono diritti reali di godimento inerente a un fondo che grava su un altro fondo. Va corrisposto un indennizzo al proprietario del fondo gravato da servitù
41) Come si costituiscono – contratto: liberamente fra le parti – usucapione – destinazione del padre di famiglia nella divisione ereditaria – disposizione di legge: una sentenza giudiziaria o un provvedimento amministrativo
SUCCESSIONE
42) Cos’è la successione – E’ un modo di acquisto della proprietà e di trasmissione di diritti da una persona all’altra
43) Come può essere la successione – Testamentaria per volontà dell’uomo Legittima per legge
44) Cos’è la delazione di eredità – E’ l’accettazione dell’eredità
45) Cos’è il testamento – E’ un negozio giuridico in forma scritta unilaterale e revocabile fino a che è in vita l’autore
46) Chi non può fare testamento – I minorenni, gli interdetti per infermità mentale, chi è incapace di intendere e volere
47) Esistono testamenti speciali – Quelli redatti in particolari situazioni di emergenza : in mare, in volo, in un luoghi di guerra
48) Cos’è la quota legittima e disponibile – Legittima quella spettante per legge agli eredi: coniuge, figli legittimi e naturali, ascendenti legittimi Disponibile quella restante che va data a piacere del testatore
49) Cos’è l’esecutore testamentario – E’ colui che nominato dal testatore cura le ultime volontà del defunto: amministrazione dei beni, formazione delle quote e rispondono penalmente del proprio operato. Non gli spetta un compenso ma solo il rimborso delle spese
50) Cos’è l’asse ereditario – E’ l’insieme dei beni del defunto e si ottiene sommando il valore dei beni detraendo debiti e sommando il valore delle donazioni fatte in vita
51) Quando si valutano i beni ? Alla data di apertura della successione
52) Cos’è la collazione – E’ un’operazione preliminare che consiste nell’obbligo imposto agli eredi di conferire alla massa ereditaria tutti i beni donati in vita
53) Quote di Diritto e di Fatto – Diritto : Assegnazione del patrimonio agli aventi diritto – Fatto : Assegnazione fisica dei beni agli eredi
54) Imposta di successione – Sono dovute le imposte ipotecarie e catastali, nella misura rispettivamente del 2% e dell’1% del valore lordo dei beni e dei diritti immobiliari
USUFRUTTO USO ABITAZIONE LOCAZIONE ENFITEUSI
55) Usufrutto – modo di costituzione – durata – E’ un diritto che consiste nel poter godere di un bene, e dei redditi, di proprietà altrui – Si acquista per usucapione. Non può superare la vita dell’usufruttuario
56) Usufrutto a favore di persone giuridiche – durata : 30 anni
57) Uso e Abitazione – Diritto a usare la cosa tenendo i frutti. Abitare una casa nei limiti dei bisogni della famiglia. Obblighi : – Pagare i tributi – Manutenzione ordinaria
58) Locazione – E’ un contratto con cui una parte si obbliga a far godere l’altra di una cosa per un certo tempo versando un corrispettivo o in denaro o in cambio di una prestazione diversa
59) Durata della Locazione – Non può superare i 30 anni.
60) Obblighi del Locatore e del Conduttore – Locatore : consegna della cosa al conduttore in buono stato, – risarcimento dei danni per vizi Conduttore : – utilizzare la cosa secondo la diligenza del buon padre di famiglia, – spese di ordinaria manutenzione e rispondere dei danni, – pagare il corrispettivo, – riconsegnare la cosa nello stato in cui l’ebbe in consegna
61) Enfiteusi – E’ un diritto reale di godimento a favore del concessionario di un fondo, che rimane di proprietà del concedente. Il concessionario ha l’obbligo di: – pagare un canone – eseguire migliorie – pagare le imposte che gravano sul fondo
Riproduzione vietata
Geom. Bellone Rosario
